Änderungen im Wohneigentumsrecht und die Folgen für Vermieter

Änderungen im Wohneigentumsrecht und die Folgen für Vermieter


Zum 1. Dezember 2020 sind umfangreiche Änderungen im Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten. Die neuen Vorschriften bringen gravierende Neuerungen für Wohnungseigentümer mit sich. Christoph Roschinsky, Immobilienexperte bei der Weberbank, fasst die wichtigsten Punkte zusammen.

Zum 1. Dezember 2020 sind umfangreiche Änderungen im Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten. Die neuen Vorschriften bringen gravierende Neuerungen für Wohnungseigentümer mit sich. Christoph Roschinsky, Immobilienexperte bei der Weberbank, fasst die wichtigsten Punkte zusammen.

Text: Christoph Roschinsky, Foto: Sarah Lötscher / Pixabay

Das neue „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohneigentumsgesetztes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (WEMoG) ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten.

Doch was ändert sich in Zukunft für Wohnungseigentümer?

Das Wohneigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951 und wurde 2007 zuletzt überarbeitet. Das Gesetz schrieb bislang vor, dass sämtliche Maßnahmen in einem Mehrfamilienhaus die Zustimmung von allen Eigentümern erfordern. Folglich konnten in der Vergangenheit viele Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben nicht umgesetzt werden, was in einigen Häusern sogar zu einem Sanierungsstau führte. Mehr als zwölf Jahre später sollen nun mit der WEG-Reform bekannte Schwachstellen außer Kraft gesetzt werden.

Die Neuerungen gestalten sich als sehr umfangreich. So wird es in Zukunft möglich sein, Teile des Grundstückes, die außerhalb des Gebäudes liegen, zum Sondereigentum zu erklären. Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich auf Freiflächen wie Stellplätze, Gartenflächen und Terrassen. Außerdem wird die Rolle des WEG-Verwalters durch eine Ausweitung der Befugnisse gestärkt. Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Eigentümer führen. Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll der Gesetzesbegründung zufolge die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne.

Der Fokus des WEMoG liegt vor allem auf der Vereinfachung von Sanierungen sowie Modernisierungen und auf die flexible Gestaltung von Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen.

Um Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu vereinfachen, ist für Entscheidungen in der Eigentümerversammlung zukünftig nur noch eine einfache Mehrheit erforderlich. Demnach sind künftig bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer möglich.

Ferner definiert das neue Wohneigentumsgesetz vier sogenannte privilegierte bauliche Maßnahmen, bei welchen jeder Eigentümer ein Anrecht auf eine bauliche Veränderung hat und diese Maßnahme auch gegen den Widerstand aller anderen Eigentümer durchsetzen kann. Dazu gehören: Der Einbau von Ladestationen für ein E-Fahrzeug in der Gemeinschaftsgarage, ein barrierefreier Aus- Umbau, der Einbau von Einbruchsschutzmaßnahmen sowie die Schaffung von Voraussetzungen für einen schnelleren Internet Zugang.

Die Kosten einer solchen baulichen Veränderung, die dem Wohnungseigentümer gestattet wurde, hat der Eigentümer in diesem Fall allein zu tragen. Prinzipiell jedoch gilt: Die Kosten für die baulichen Veränderungen werden zukünftig auf die Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile verteilt, die der Maßnahme zugestimmt haben. Sofern sich das Projekt jedoch nachweislich, zum Beispiel nach Einschätzung eines Gutachters, innerhalb von zehn Jahren amortisiert, sind alle Eigentümer verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Darüber hinaus gilt: Wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme zu nicht unverhältnismäßig hohen Kosten beschließt, müssen sich ebenfalls alle Eigentümer finanziell daran beteiligen. Dafür reicht eine Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Eigentumsanteile. Für Eigentümer, die den Maßnahmen nicht zugestimmt haben, kann dies demnach ebenfalls umfangreiche finanzielle Verpflichtungen mit sich bringen. Daher ist es für Wohnungseigentümer und potenzielle Käufer zukünftig umso wichtiger, auf der Kostenebene der Wohn- und Eigentümergemeinschaft die Übersicht zu behalten, um bevorstehende Kosten sowie Folgebelastungen gut zu überblicken.

In der Praxis spielt die Eigentümerversammlung eine wesentliche Rolle. Diese soll zukünftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen durch Möglichkeiten der Digitalisierung voranzutreiben. Sofern grundsätzlich eine Präsenzveranstaltung stattfindet und die Eigentümer dies vorher beschlossen haben, können Wohnungseigentümer auch online ihre Beschlusskompetenz ausführen.

Für Kaufinteressenten ist die umfangreiche Prüfung der Objektunterlagen insbesondere der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die professionelle Einschätzung des Zustands der Immobilie innerhalb dieser umfangreichen Änderungen umso dringender zu empfehlen. Für Wohnungseigentümer gilt es, größere bevorstehende Investitionen am Gemeinschaftseigentum individuell zu bewerten, um gegebenenfalls Entscheidungen über die zukünftige Ausrichtung der Immobilieninvestition zu treffen.


Christoph Roschinsky, Immobilienexperte der Weberbank

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