Die Gründerzeitwohnung mit hohen Decken und Dielenfußboden gilt vielen als raumgewordener Immobilientraum. Mindestens genauso viele Käufer schätzen den Komfort eines Neubaus mit Tiefgarage, Aufzug und Fußbodenheizung. Was bei Wohneigentum letztlich eine Geschmacksfrage bleibt, relativiert sich bei der Kapitalanlage. Fünf Aspekte, die Sie bei der Investition in Alt- oder Neubau berücksichtigen sollten.

Text: Patrick Lindner, Foto: Pexels

Kaufpreis und Sanierungskosten addieren

Für Neubauten als Kapitalanlage spricht, dass es sich im Regelfall um Objekte mit moderner und langlebiger Bausubstanz handelt. Folglich stehen größere Sanierungen erst nach zwanzig Jahren an, was Eigentümern genügend Zeit für die Bildung entsprechender Rücklagen gibt. Auch Umweltschutz und Energieverbrauch gehen mit den Standards der Energieeinsparverordnung (kurz: EnEV) konform, womit einer Vermietung nichts im Wege steht. Anders bei Altbauten: Je nach Zustand müssen Eigentümer ihre Immobilie erst energetisch sanieren, bevor sie zur Miete angeboten werden kann. Auch Arbeiten wie die Fassadenrenovierung oder die Erneuerung von Elektroinstallationen können kurzfristige Investitionen bedingen. Der genaue Sanierungsstand sollte deshalb beim Vorbesitzer erfragt und zum Kaufpreis des Altbaus hinzugerechnet werden. 

Unser Tipp: Nicht alle Richtlinien der EnEV sind auch Pflichten. Die Verbraucherzentrale gibt einen Überblick zur aktuellen Fassung des EnEV.

Die eiserne Regel von der Lage

Während neue Objekte mit überschaubaren Sanierungsaufwänden locken, punkten Altbauten häufig mit ihrer zentralen Lage, die sich unmittelbar auf die Wertsteigerung eines Objektes auswirken kann. So versprechen Bezirke innerhalb des S-Bahnrings aktuell bessere Entwicklungsperspektiven, als Gebiete im Berliner Speckgürtel. Doch auch hier gilt: Die Mikrolage des Anlageobjekts entscheidet. „Konnte man in Schöneberg vor zehn Jahren Eigentumswohnungen noch mit Bruttorenditen von über fünf Prozent erwerben, so liegen die Renditen heute zwischen 1,5 und drei Prozent.“, erklärt Martin Klatt, Immobilienexperte der Weberbank. „In Bezirken wie Spandau oder Reinickendorf liegen die Durchschnittsrenditen mit 2,5 bis vier Prozent zwar etwas höher, aber auch hier mussten Kapitalanleger in den letzten Jahren Renditerückgänge beobachten.“

Infrastruktur als Co-Variable

Im gleichen Zug mit der Lage ist auch die lokale Infrastruktur zu bedenken. Bei Wohneinheiten mit mehr als drei Zimmern stellen Familien oft eine attraktive Mietergruppe dar. Neben dem Vorhandensein von Kindertagesstätten, Schulen und Nahversorgung zählt auch eine verkehrsberuhigte Lage zu den absoluten Standortvorteilen. Anders verhält es sich bei Wohnungen für Singles oder Paare. Hier spielt der Anschluss an den ÖPNV oder zum Fernverkehr eine gewichtige Rolle, ebenso wie die Nähe kultureller und gastronomischer Angebote. Sowohl Alt- als auch Neubauten können diese Vorzüge bieten, was eine Einzelfallbetrachtung notwendig macht.

Funktionale Ausstattung

Ausstattungsmerkmale wie Fußbodenheizung, Parkett oder Glasfaseranschluss sind für die meisten Mieter angenehme Gimmicks. Wer sein Immobilieninvestment jedoch nachhaltig ausrichten will, sollte in konkreten Lebensmodellen denken. Laut Stadtentwicklungsbehörde wird die Altersgruppe über 65 bis 2030 berlinweit um fast 30 Prozent ansteigen. In Folge dürfte die Nachfrage an altersgerechtem Wohnraum zunehmen. Vom Aufzug, über den Tiefgaragenstellplatz bis hin zum barrierefreien Badezimmer bieten sich Anlegern zahlreiche Optionen ältere Mieter anzusprechen. Auch ökologisches Bauen gilt als langfristiger Trend und kann sich wertsteigernd auswirken. In beiden Fällen bieten Neubauten oft größeren Gestaltungsspielraum.

Vorhandene Mieterstruktur

Während bei Altbauten in der Regel eine Mieterstruktur besteht, müssen beim Neubau erst neue Mieter gefunden werden. In Anbetracht des stetigen Zuzugs nach Berlin klingt das nach einer überschaubaren Herausforderung. Dennoch müssen auch in der Bundeshauptstadt solvente Mieter ausgesucht werden, mit denen über Jahre ein vertrauensvolles Mietverhältnis aufgebaut werden kann.

Sowohl Neu- als auch Altbauten können Anlegern gute Renditen bieten – vorausgesetzt die Einzelfaktoren werden sorgsam gegeneinander abgewogen. Die Experten der Weberbank stehen Ihnen mit jahrzehntelanger Branchenexpertise zur Seite und erarbeiten auf Wunsch maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte.

Martin Klatt, Immobilienexperte, Weberbank Actiengesellschaft, steht Ihnen für Ihre Fragen telefonisch und per E-Mail zur Verfügung: Tel.: (030) 897 98 – 450 E-Mail: martin.klatt@weberbank.de