Nun wird es wohl doch kommen: Das Baulandmobilisierungsgesetz wurde um ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen ergänzt und im Kabinett verabschiedet. Christoph Roschinsky, Immobilienexperte bei der Weberbank, wirft einen Blick auf die wesentlichen Inhalte.

Text: Christoph Roschinsky, Foto: Mathias P.R. Reding / Pexels

Ein kurzer Blick zurück: Im Juni 2020 hat das Bundesministerium des Inneren, unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU), erstmals einen Entwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) vorgelegt. Vor allem die Bebauung von Bauland sollte vereinfacht und der Neubau beschleunigt werden. Der Entwurf enthielt zudem in Umsetzung der Beschlüsse des Wohngipfels einen Vorschlag, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu erschweren. Gerade für den überhitzten Berliner Wohnungsmarkt sollte das eine weitere Regulierung bedeuten. Daraufhin gab es großen Widerstand aus den Ländern und von den Abgeordneten der Unionsfraktion, sodass der Passus zwischenzeitlich nicht mehr im Gesetz erwähnt wurde. Nun konnte sich die SPD offenbar doch durchsetzen, denn Anfang November wurde der Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz mit dem entsprechenden Passus im Kabinett verabschiedet. Damit das Gesetz in Kraft treten kann, muss noch der Bundestag zustimmen, der sich kurzfristig dazu beraten wird.

Doch was sind die wesentlichen Neuerungen des Baulandmobilisierungsgesetzes und welche Auswirkungen haben die Neuerungen für Immobilienbesitzer?

Der Hauptzweck des Baulandmobilisierungsgesetzes ist prinzipiell, die Ausweisung von Bauland zu vereinfachen. Ferner erhalten die Kommunen künftig länger das Recht, ein frei gewordenes Grundstück zu erwerben. Bei einem Weiterverkauf können die Kommunen den Investoren zusätzlich beauflagen, das Grundstück innerhalb von fünf Jahren zu bebauen.

Ergänzend erhält das Gesetz den Passus, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zulässig ist. Die Genehmigung soll nach dem neu eingefügten §250 BauGB versagt werden können, „wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist“. Die zuständige Behörde in einem Bundesland soll die Genehmigung nicht verweigern dürfen, wenn Familienangehörige das Eigentum zur eigenen Nutzung kaufen wollen. Auch wenn zwei Drittel des Eigentums von den bisherigen Mietern erworben werden, soll die Behörde die Umwandlung erlauben müssen. Ausnahmen soll es auch bei Erbauseinandersetzungen geben. Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sollen zunächst bis zum 31.12.2025 gelten.

In Berlin gilt bereits seit dem 14. März 2015 eine Umwandlungsverordnung, die am 13. März 2020 um weitere fünf Jahre verlängert wurde. Das Umwandlungsverbot gilt bisher in Milieuschutzgebieten. Eine Aufteilung bedarf der Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz soll der Geltungsbereich auf ganz Berlin sowie auf alle weiteren Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgeweitet werden. Das bedeutet eine Ausweitung auf fast ganz Deutschland, abgesehen von einigen ländlichen Bereichen. Bisher kann in Berlin eine Umwandlung genehmigt werden, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die aufgeteilten Wohnungen sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen. Nach der neuen Regelung gilt die Ausnahme des Verkaufs an die Mieter nur, wenn wie bereits erwähnt mit Aufteilung, zwei Drittel des Eigentums von den bisherigen Mietern erworben werden. Mit dem zusätzlichen Passus im Baulandmobilisierungsgesetz soll laut des Bundesministers ein ausreichendes Angebot von bezahlbaren Mietwohnungen gesichert und die Mieter vor der Verdrängung aus der Innenstadt geschützt werden.

Es kann davon ausgegangen werden, dass ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes nur noch sehr wenige Aufteilungen von Mehrfamilienhäusern realisiert werden können. Wohneigentum kann dann nur noch in Form von Neubau entstehen, der in der Regel teurer ist. Für Immobilieninvestoren spielt daher die umfangreiche Wirtschaftlichkeitsprüfung in Anbetracht der neuen Regularien rund um Mietendeckel, Umwandlungsverbot & Co. perspektivisch eine noch größere Rolle, da eine weitere Entwicklungsperspektive der Immobilie vorerst nicht genutzt werden kann. Ferner kann prognostiziert werden, dass noch weniger Eigentumswohnungen auf dem Markt angeboten werden und der Druck auf dem Wohnungsmarkt unverändert hoch bleibt.

Christoph Roschinsky, Immobilienexperte bei der Weberbank