Der Berliner Immobilienmarkt: Was bedeutet der Mietendeckel für Kapitalanleger?
Es ist das derzeit dominierende Thema: Der Berliner Mietendeckel. Wer den Berliner Immobilienmarkt in der heutigen Zeit verstehen möchte, kommt an dieser Thematik momentan einfach nicht vorbei.
Es ist das derzeit dominierende Thema: Der Berliner Mietendeckel. Wer den Berliner Immobilienmarkt in der heutigen Zeit verstehen möchte, kommt an dieser Thematik momentan einfach nicht vorbei.
Text: Christoph Roschinsky, Foto: Jonas Denil / Unsplash
Christoph Roschinsky, Immobilienexperte der Weberbank
Ein kurzer Blick zurück: Der Berliner Senat hat den Gesetzesentwurf zum Mietendeckel am 26. November 2019 beschlossen. Sofern das Abgeordnetenhaus dem Gesetzesentwurf zustimmt und das Gesetz damit endgültig beschließt, wird die neue Mietregulierung in Berlin voraussichtlich ab dem ersten Quartal 2020, rückwirkend zum 18. Juni 2019, für fünf Jahre in Kraft treten. Es wird zwar heiß diskutiert, ob der Mietendeckel verfassungskonform ist, dennoch sollten sich Immobilieninvestoren schon jetzt intensiv mit den möglichen Folgen beschäftigen und potenzielle Handlungsmöglichkeiten abwägen. Deshalb werfen wir schon jetzt anhand eines praktischen Zahlenbeispiels einen genauen Blick auf die möglichen Folgen des Berliner Mietendeckels.
Stellen Sie sich vor: Eine sanierte Altbauwohnung aus dem Jahr 1917, in einer renommierten Lage am Olivaer Platz, wird zum 18. Juni 2019 für 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Nach Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes sind die folgenden Szenarien denkbar:
Bei einer Wiedervermietung nach Auszug des bestehenden Mieters gilt in erster Linie die Stichtagsmiete zum 18. Juni 2019. Eine Mietvereinbarung mit dem Nachmieter zum ursprünglichen Mietzins in Höhe von 12,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter oder darüber hinaus verstößt bei Inkrafttreten gegen § 5 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin. Darin ist für die dargestellte Altbauwohnung eine neue Obergrenze von 6,45 Euro pro Quadratmeter festgelegt. Die Lage der Wohnung wird dabei nicht berücksichtigt. Somit könnte für die nächsten fünf Jahre maximal eine Miete von 6,45 Euro pro Quadratmeter vereinbart werden, was einem Rückgang von über 40 Prozent zu der mit dem Vormieter vereinbarten Miete entsprechen würde. Soweit die Wohnung eine höhere Ausstattung aufweisen würde, wie zum Beispiel eine hochwertige Sanitäreinrichtung, eine Einbauküche und ein schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, könnte ein Zuschlag von 1,00 Euro pro Quadratmeter hinzugerechnet werden.
Sofern der Eigentümer bisher nur eine sehr niedrige Miete von unter 5,00 Euro pro Quadratmeter verlangt hat, dürfte er bei einer Neuvermietung künftig die Miete nicht etwa bis zur Obergrenze anheben – sondern nur bis 1,00 Euro auf maximal 5,02 Euro je Quadratmeter aufstocken. Ab dem Jahr 2022 ist es lediglich möglich, die Inflation mit 1,3 Prozent pro Jahr, bis zur Höhe des Mietendeckels, auf den Mieter umzulegen. Ähnliches gilt für bestehende Mietverträge.
Der Bestandsmieter der Altbauwohnung am Olivaer Platz könnte etwa neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels einen Antrag auf Herabsenkung einer übererhöhten Miete bei der Senatsverwaltung für Wohnungswesen stellen. Nach neuer Definition liegt eine übererhöhte Miete vor, wenn die vereinbarte Stichtagsmiete 20 Prozent der neuen Obergrenze von 6,45 Euro überschreitet, weshalb von Kritikern auch der Begriff „Mietwucher“ ins Spiel gebracht wurde. Folglich würde sich der Mietzins unter Berücksichtigung der guten Lage von 12,00 Euro auf 8,63 Euro reduzieren. Der aktuelle und noch gültige Mietspiegel für sanierte Altbauwohnungen direkt am Olivaer Platz liegt derzeit bei bis zu 9,00 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet: Was gestern noch Mietspiegel war, ist heute „Mietwucher“.
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist seit dem 18. Juni 2019 nicht mehr ohne Weiteres möglich. Staffel- und Indexmieten, welche die Stichtagsmiete überschreiten, entfalten ebenfalls keine Wirkung mehr. Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, kann eine Modernisierungsmieterhöhung von bis zu 1,00 Euro je Quadratmeter durchgeführt werden. Sofern sich die Miete bereits auf der Mietobergrenze befindet, darf ebenfalls maximal 1,00 Euro je Quadratmeter auf die Obergrenze aufgeschlagen werden. Die Voraussetzungen sowie der Genehmigungsprozess bei der Senatsverwaltung sind durchaus komplex. Nach § 6 des MietenWog werden nur noch privilegierte Maßnahmen wie die energetische oder barrierefreie Sanierung für eine Mieterhöhung anerkannt.
Die genauen Mietobergrenzen können aus der aktuellen Mietentabelle entnommen werden. Nebenbei sei erwähnt, auch für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt das Gesetz. Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze jedoch um einen Zuschlag von zehn Prozent.
Ein Lichtblick: Neubauimmobilien, die nach dem 01. Januar 2014 fertiggestellt wurden, sind vom Mietendeckel nicht betroffen. Der Markt reagiert derzeit mit großer Verunsicherung auf die drohenden Mietsenkungen und die damit sinkenden Renditen. Auf dem Markt der vermieteten Eigentumswohnungen und Zinshäuser ist daher bereits eine Preiskorrektur erkennbar. Für Kapitalanleger kann eine Investition in Immobilien in Anbetracht der Streuung des Vermögens sowie der individuellen Situation trotz des geplanten Mietendeckels jedoch weiterhin Sinn machen. Gleichzeitig sollten Investoren die Mietunterlagen umso genauer prüfen und die zukünftig zu erzielende Miethöhe in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unbedingt einfließen lassen.
