Was zeichnet den Berliner Immobilienmarkt aus, wie wird er sich weiter entwickeln und was bedeutet das für Anleger? Antworten darauf hat A. P. Thomas Moraux, Immobilienexperte und Geschäftsführer von 1 Berlin x.

Text: Redaktion BBE, Foto: Andreas Kruck / Unsplash

Herr Moraux. Was macht den Berliner Immobilienmarkt so einzigartig?

Berlin hat nach wie vor viel zu wenig Wohnraum; die Neubauentwicklung entspricht immer noch nicht dem Bedarf. Gleichzeitig sind die Mieten und auch die Immobilienpreise immer noch sehr günstig im Vergleich zu anderen Metropolen wie London.

Woran liegt das?

Das hat historische Ursachen. Berlin war lange eine geteilte Stadt; zu DDR-Zeiten wurde politisch reglementiertes Wohnen praktiziert, was die Plattenbauten im ehemaligen Ostteil und auch die Mietpreise im alten Westberlin ja wunderbar illustrieren. Grundbesitz im Ostteil war staatlich kontrolliert und im Westen auf Grund des Inselstatus unbeliebt. Zwei Faktoren, die gleichzeitig billige Mieten und Wohnraumverknappung bedingten.

Die Wiedervereinigung liegt mehr als 30 Jahre zurück…

 Trotzdem bewegte sich Berlin in den ersten Jahrzehnten nach Wiedervereinigung eher gemächlich auf das Niveau anderer Metropolen zu. Dieser Vorgang ist immer noch nicht abgeschlossen. Und das Umland – siehe Brandenburg – profitiert davon, dass es in Berlin immer noch viel zu wenige Wohnungen gibt und entwickelt zunehmend urbane Strukturen. Das wirkt sich auch für die Peripherie positiv auf den Marktwert aus.

Wie kann Berlin das Thema Wohnungsnot in den Griff bekommen?

Bestimmt nicht durch den Mietendeckel! Dieses Thema lege ich unter „Irrungen und Wirrungen in der Politik“ ab. Die Sachwerte haben sich dadurch ja nicht verändert und der Wohnungsneubau wird sogar noch ausgebremst. Verknappung vom Angebot führt bei hoher Nachfrage zu zusätzlichen Preissteigerungen. Insofern beobachten wir weiterhin eine positive Preisentwicklung in einem volatilen Markt, die Nachfrage nach Mietwohnungen und Kaufimmobilien ist weiterhin hoch.

Erst ein massives Umdenken in der Politik auf fachlicher Basis könnte die Wohnungsnot schmälern: Die Förderung oder Errichtung von sozialgebundenen Neubauten, Vereinfachung von Genehmigungsverfahren und die Unterstützung bei der Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum wären brauchbare Komponenten. So lange die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum in ausreichendem Maße nicht unterstützt wird, hat Wohnraum in Berlin mehr Nachfrage als Angebot.

Wie sehen Sie die weitere Entwicklung für den Standort Berlin?

Berlin profitiert von seinem Status als Hauptstadt einer der bedeutendsten europäischen Wirtschaftsnationen, als Standort für neue Technologien und Wissenschaft und als Start-up-Metropole. All das befeuert den Zuzug nach Berlin und ist ein Garant für eine stabile Marktposition mit weiterhin überdurchschnittlicher Entwicklung.

Ihr Fazit, Herr Moraux?

Jeder hat die Weisheit „Lage, Lage, Lage“ schon gehört. Berlin ist Lage! Und nach wie vor unterbewertet mit viel Entwicklungspotential.

Zudem ist Berlin mit viel Natur und gleichzeitiger Urbanität sehr lebenswert. Einzelne Quartiere haben „Filetfunktion“ und lassen das Potential der Stadt mit gängigen fünfstelligen Quadratmeterpreisen erkennen. Die „normalen“ Standorte profitieren parallel. Mein liebstes Beispiel ist Spandau, früher teilweise scherzhaft „Spandau bei Berlin“ genannt. Solche Stadtteile entwickeln sich stetig bergauf, ohne bereits ihre Marktposition voll eingenommen zu haben.

Mein Fazit lautet: Kaufen in Berlin bleibt sinnvoll! Und die derzeit günstigen Zinsen sind ein weiteres Argument.

Anm. d. Red.: Am 14. April 2021 wurde der Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe für nichtig erklärt, da er laut dem Gericht gegen das Grundgesetz verstößt. Demnach haben einzelne Bundesländer keine Kompetenz, die Miethöhen auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt zu regeln. Vielmehr liegt dies in der Kompetenz des Bundes. Dieses Urteil dürfte bei Kapitalanlegern für große Erleichterung sorgen, da mit steigender Nachfrage zu rechnen ist. Verkäufe mit Wertaufholungen dürften nun auch wieder interessanter werden.  Für Mieter entstehen Unsicherheiten wegen eventueller rückwirkender Nachzahlungen und Mieterhöhungen.

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