Die Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes

Die Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes


Welche Stadtteile haben an Attraktivität gewonnen, wie entwickeln sich die Preise für Mietwohnungen und Eigentum und welche Rolle spielt Brandenburg? Dazu ein Interview mit Jürgen Michael Schick, Immobilienunternehmer aus Berlin und Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD.

Welche Stadtteile haben an Attraktivität gewonnen, wie entwickeln sich die Preise für Mietwohnungen und Eigentum und welche Rolle spielt Brandenburg? Dazu ein Interview mit Jürgen Michael Schick, Immobilienunternehmer aus Berlin und Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD.

Interview: Redaktion BBE, Foto: Tim Fraedrich / Unsplash

Herr Schick, Sie sind seit vielen Jahren am Berliner Immobilienmarkt tätig. Wie hat sich der Bereich der Wohnimmobilien in den letzten Jahren entwickelt und wo steht Berlin heute?

Berlin ist nach wie vor eine attraktive Stadt, in der junge Menschen gerne wohnen, arbeiten und studieren, unabhängig von den Entscheidungen unserer Landesregierung. Auch wenn der Zustrom von Menschen zuletzt abgeflacht ist, werden wir doch 2030 bereits rund vier Millionen Einwohner zählen. Die Stadt ist im internationalen Vergleich immer noch nicht teuer. Auch das macht sicher einen Teil der Anziehungskraft aus.

Der Berliner Mietwohnmarkt ist durch den Mietendeckel allerdings deutlich in Mitleidenschaft gezogen worden. Eine Preisbildung durch Angebot und Nachfrage ist derzeit nicht möglich, weswegen im aktuellen Wohnpreisspiegel des IVD abseits des Neubaus erstmals keine Daten zur Mietenentwicklung erhoben wurden. Das Angebot an Mietwohnungen wird durch den staatlichen Deckel künstlich verknappt und es kommen nicht ausreichend neue hinzu, um die Situation zu entspannen. Im vierten Jahr in Folge sinken in Berlin die Baugenehmigungszahlen, während sie bundesweit steigen.

Profitieren kann von der Situation der Markt für selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Die Nachfrage steigt hier trotz höherer Preise für Wohneigentum. Bestandsimmobilien in Standardlagen haben sich zuletzt beispielsweise um 6,8 Prozent im Wert gesteigert. Manch ein Vermieter verkauft in dieser Situation seine Wohnungen, da eine Vermietung im Zuge des Mietendeckels gleichzeitig immer unwirtschaftlicher wird. Das gilt vor allem für bessere Lagen, die vom Gesetz deutlich stärker betroffen sind.

Ein Blick auf die Stadtteile. Welche haben sich am meisten entwickelt und wo sehen Sie noch Potenzial? Wohin geht der Trend in Bezug auf die Stadtteile, für Käufer wie für Mieter?

Es gibt inzwischen keine systematisch unterbewerteten Gegenden mehr in Berlin. Das heißt für Käufer wird es tendenziell überall teurer.

Die höchsten Preise wurden in den letzten Jahren für Vorzugslagen in Charlottenburg und Mitte aufgerufen. In Mitte liegen die Preise für Standardwohnungen im Bestand inzwischen bei rund 5100 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenpreise für Bestandswohnungen liegen dort sogar bei 10.000 Euro. Insgesamt verliert das Berliner Zentrum nichts von seiner Attraktivität, allerdings wird sich die Dynamik der Preissteigerungen abschwächen.

Preiswertere Wohnungen finden sich häufig noch in Bezirken wie Spandau, Lichtenberg oder Marzahn-Hellersdorf. Hier liegen die Preise für Standardwohnungen im Weiterverkauf zum Teil unter 3000 Euro pro Quadratmeter. Allerdings holen diese Randlagen derzeit gegenüber dem Zentrum auf. Hier ist noch Platz für neue Wohnungen, der Boden ist preiswerter, entsprechend gibt es dort eine erhöhte Bautätigkeit. Während es Neuberliner oft in die Stadtmitte zieht, gibt es gleichzeitig eine Binnenwanderung hin zu den Randbezirken und ins Umland.

Eine offensichtliche Neubewertung haben wir derzeit im Stadtbezirk Reinickendorf, der mit der Schließung von Tegel keinem Fluglärm mehr ausgesetzt ist. Dies schlägt sich bereits heute in den zentralen Lagen des Bezirks in der Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten nieder.

Wie zuvor ausgeführt, profitieren Mieter in teuren Lagen derzeit am stärksten vom Mietendeckel. Sie wohnen nun teils deutlich günstiger, während in weniger teuren Lagen oft gar keine Mietabsenkungen zu beobachten sind, da die Mieten in diesen Lagen ohnehin niedrig sind. Diese absurde Entwicklung zeigt die ganze Ungerechtigkeit des Gesetzes.

Sehen Sie einen Trend, der auf Brandenburg verweist? Welche Auswirkungen könnte dies für den Berliner Wohnimmobilienmarkt haben?

Wir beobachten nicht erst seit der Coronapandemie deutschlandweit einen klaren Trend hin zum Wohnen im Umland. Die Metropolregionen wachsen vor allem an ihren Rändern. Berlin und Brandenburg stehen im Vergleich zu anderen Märkten wie Hamburg sogar noch eher am Anfang dieser Entwicklung.

Im Zuge der Pandemie hat sich dieser Trend zur Suburbanisierung nochmals verstärkt. Viele Menschen wünschen sich mehr Freiheit und Verwirklichungsmöglichkeiten in den eigenen vier Wänden und ziehen vermehrt in kleinere Gemeinden im Umland, wo Haus- und Bodenpreise noch vergleichsweise erschwinglich sind. In der Folge steigen die Preise für Einfamilienhäuser im Umland derzeit stärker als in Berlin. Durch diese Binnenwanderung wird das Bevölkerungswachstum der Hauptstadt etwas verlangsamt, was jedoch mittelfristig keinesfalls zu einem Absinken des Preisniveaus in der Stadt führen wird. Der Berliner Immobilienzyklus wird deutlich länger dauern als in anderen deutschen Metropolen.

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt hat sich in der Coronakrise insgesamt als widerstandsfähig erwiesen und dürfte trotz der Regulierungsvorhaben der Landesregierung für viele Investoren attraktiv bleiben.


Jürgen Michael Schick, Geschäftsführer Michael Schick Immobilien

Sie haben Fragen oder wünschen Beratung Ihr Immobilienportfolio betreffend? Nehmen Sie Kontakt auf zu Magnus Andres, Leiter Immobilien und Finanzierungen bei der Weberbank Actiengesellschaft, Tel.: (030) 897 98 – 201, E-Mail: magnus.andres@weberbank.de

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