Geht es um Kapitalanlagen, stehen Immobilien weit oben auf der Wunschliste. Aber ist das überhaupt sinnvoll? Und was gibt es zu beachten? Im Interview dazu Martin Klatt, Immobilienexperte der Weberbank Actiengesellschaft.

Text: Gründerszene, Foto: Weberbank

Kaum einer träumt nicht von ihr – der eigenen Immobilie. Während die meisten dabei wohl an ein kleines Häuschen im Grünen denken, mit dem sie fürs Alter vorsorgen können, ist eine weitere Möglichkeit, Kapital in ein Traumhäuschen oder die Wunschwohnung im Stadtzentrum zu investieren.

Doch diese Art der Anlage ist nicht ohne Tücken und erfordert ein durchdachtes Vorgehen – und vor allem eine Antwort auf die Frage, ob sich die Investition überhaupt lohnt. Martin Klatt, Immobilienexperte bei der Weberbank, beantwortet im Interview ebendiese Frage, gibt (künftigen) Anlegern praktische Tipps an die Hand und skizziert die passende Finanzierungsstrategie.

Erst einmal vorweg: Wie sinnvoll ist es aktuell, in Immobilien zu investieren – insbesondere als Kapitalanlage? Und was macht den Berliner Immobilienmarkt aus?

Martin Klatt: „Der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie kann für viele Anleger eine sinnvolle Investition sein. Allerdings sind dabei natürlich diverse Dinge zu beachten – insbesondere dann, wenn noch keine Erfahrungen mit der Anlage in Immobilien gesammelt worden sind. Der Berliner Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren sehr dynamisch entwickelt. Vor nicht einmal 15 Jahren hatten wir in Berlin noch einen Überhang von über 120.000 Wohnungen. Die Preise lagen im Keller und Immobilienkäufer und -besitzer wurden mitleidig von Festgeldanlegern angeschaut. Wer wollte sich schon mit der Vermietung einer Immobilie beschäftigen, wenn man ohne großen Aufwand fünf Prozent auf das Festgeld erhalten konnte?

Das Bild hat sich seitdem komplett gewandelt und die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist extrem gestiegen. Das hat einerseits mit den niedrigen Zinsen und den damit unattraktiver erscheinenden Anlagealternativen zu tun. Andererseits fühlen sich viele Anleger mit einer Immobilie, einem echten Substanzwert, einfach deutlich wohler. Die verbesserten wirtschaftlichen Rahmendaten Berlins und der starke Zuzug der vergangenen Jahre haben dazu geführt, dass der Standort Berlin spürbar positiver wahrgenommen wird, im Inland wie im Ausland. Ein zusätzliches Plus für Kapitalanleger ist die Tatsache, dass Berlin eine Mieterstadt ist. Rund 85 Prozent der Wohnungen werden vermietet, sodass der potentielle Markt für Kapitalanleger groß genug ist. Der immense Immobilienbestand, aber auch zahlreiche Neubauprojekte, wecken nicht nur das Interesse von Selbstnutzern, sondern eben auch von Kapitalanlegern.”

Inwiefern macht es für Anleger einen Unterschied, ob es sich bei der Immobilie um einen Alt- oder Neubau handelt?

Martin Klatt: „Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile, die sorgfältig gegeneinander abgewogen werden sollten. Die Bestandsimmobilie hat grundsätzlich den Vorteil, dass sie im Moment der Anlageentscheidung bereits fertig erbaut vor einem steht und bei einer sorgfältigen Überprüfung der wichtigsten Parameter – beispielsweise die Qualität der Bausubstanz, absehbare Investitionskosten in den nächsten Jahren und Bewirtschaftungskosten der Vergangenheit – die mit der Anlage verbunden Risiken eingegrenzt werden können. In der Regel weisen Bestandsimmobilien zudem ein günstigeres Preisniveau auf. Allerdings kann die ursprünglich angenommene Rendite schnell geschmälert werden, wenn nicht eingeplante Sanierungsmaßnahmen nötig werden sollten, zum Beispiel am Dach oder der Heizungsanlage.

Im Gegensatz zur Bestandsimmobilie hat der Neubau den Vorteil, dass er sich in Hinblick auf Bautechnik, Ausstattung und Architektur auf dem neuesten Stand befindet. Das Preisniveau ist bei Neubauimmobilien zwar insgesamt höher, allerdings sind die Investitionskosten gerade in den ersten Jahren entsprechend niedriger. Zudem ist die Immobilie direkt vom Bauträger von der Mietpreisbremse ausgenommen und der Mietpreis orientiert sich an der entsprechenden Nachfrage des Objektes. Aber auch beim Neubau ist es wichtig, sich mit den Details zu beschäftigen. Ist der Bauträger seriös, finanzstark und in der Lage, das Projekt fristgerecht fertigzustellen? Stimmt die Baubeschreibung mit den auf den Werbebroschüren versprochenen Ausstattungsmerkmalen überein? Häufig ist in diesem Zusammenhang leider nicht alles Gold, was glänzt.”

Was sind die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf? Welche Experten sollte man vor dem Kauf zu Rate ziehen?

Martin Klatt: „Das erste Gespräch sollte immer mit dem Finanzierungsberater des Vertrauens stattfinden. Weiß man nicht, welcher Betrag sich auf Basis der eigenen Vermögens- und Einkommenssituation finanzieren lässt, macht die Suche nach einer passenden Immobilie wenig Sinn. Anschließend sollte nach seriösen Immobilienvermittlern beziehungsweise Projektentwicklern Ausschau gehalten werden. Bei Bestandsimmobilien ist es wichtig, die nötigen Unterlagen wie die Teilungserklärung, Wirtschaftspläne und Versammlungsprotokolle auszuwerten, um entsprechende Rückschlüsse auf die Immobilie ziehen zu können. Außerdem lohnt sich die Besichtigung der Immobilie mit einem Gutachter: Dieser hilft dabei, den Fokus auf die Substanz zu lenken und sich nicht von Emotionen leiten zu lassen.

Beim Kauf einer Neubauwohnung ist es extrem wichtig, den Bauträger im Hinblick auf Erfahrung und Qualität zu überprüfen. Denn was nützen die schönsten Bilder in aufwendig designten Exposés, wenn die Fertigstellung des Projektes nicht gesichert ist oder sich die mögliche Vermietung stark verzögert, weil der Fertigstellungstermin nicht wie prognostiziert eingehalten werden kann? Wenn dann die passende Immobilie gefunden ist und dem Kauf nichts mehr im Wege steht, sollten Anleger noch einen Moment innehalten und den Kaufvertragsentwurf inhaltlich von einem Experten überprüfen lassen. Wer hier spart, spart am falschen Ende.”

Worauf kommt es bei der Finanzierungsstrategie an? Wie stimmt man diese am besten auf seine eigenen Bedürfnisse ab – und inwiefern berät die Weberbank dementsprechend?

Martin Klatt: „Die Finanzierungsstrategie sollte individuell auf den Kunden abgestimmt werden. Hier geht es um konkrete Zinsbindungsfristen, die richtige Einbindung von Fremdkapital unter Einbeziehung der steuerlichen Situation des Kunden und die Begleitung beim Abruf von geförderten Darlehen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Nutzung von Sondertilgungsoptionen sowie die Möglichkeit von flexiblen Ratenanpassungen sollten ebenfalls besprochen werden.”

Die Weberbank vernetzt Immobilienanleger auch mit Energieberatern, Architekten und Gutachtern. Warum sind diese Kontakte so entscheidend bei der Kapitalanlage in Immobilien?

Martin Klatt: „Ein Immobilienkauf oder größere Investitionen in eine bestehende Immobilie sind mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden. Bevor eine solche Entscheidung getroffen wird, halten wir es für ratsam, echte Experten zu den unterschiedlichen Themen einzubinden. Auf diesem Weg können unnötige Kosten vermieden und bisher unberücksichtigte Potentiale erschlossen werden. Die Idee hierbei ist relativ einfach: Unsere Kunden sollen von den guten Erfahrungen der Weberbank in der Vergangenheit profitieren können. Da eine Empfehlung immer auch ein Risiko darstellt, legen wir besonderen Wert darauf, die Qualität unseres Netzwerkes stets auf einem exzellenten Niveau zu halten und nur Partner zu empfehlen, die unserer Kundenbeziehung keinen Schaden zufügen.”

Haben Sie Fragen zu Ihrer Immobilieninvestition? Nehmen Sie Kontakt auf zu Martin Klatt, Immobilien-Experte der Weberbank Actiengesellschaft, Tel.: (030) 897 98 – 450, E-Mail: martin.klatt@weberbank.de