Gut zu wissen: Michael von Arps-Aubert, Steuerberater und Fachberater für internationales Steuerrecht, über die neue Grundsteuer.

Text: Michael von Arps-Aubert, Foto: Wondervisuals / Shutterstock

Die Grundsteuer, deren Aufkommen allein den Kommunen zufällt, gehört zu den ältesten direkten Steuern und wurde ursprünglich als kirchlicher und grundherrlicher Grundzehnt und Grundzins eingetrieben. Trotz diverser Anpassungen und des 1951 erlassenen Grundsteuergesetzes ist die Berechnung inzwischen reformbedürftig und wird nun grundlegend neu aufgesetzt. Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das derzeit geltende Bewertungsverfahren durch Ansatz von Einheitswerten unvereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes ist. Ursächlich dafür sind erhebliche Wertverzerrungen, die daraus resultieren, dass immer noch Verhältnisse aus den Jahren 1935 (Ost) beziehungsweise 1964 (West) zugrunde gelegt werden. Später errichtete Gebäude gelten damit bis heute als „Neubau“, da seitdem eingetretene Wertminderungen nicht berücksichtigt werden. Im Ergebnis sind die Belastungsunterschiede bei der Grundsteuer heute sehr hoch und stehen häufig in keiner Relation mehr zu den Grundstückswerten. Die Berechnung benötigt also eine dringende Überarbeitung, was eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland notwendig macht. Hierfür hat der Gesetzgeber als Grundlage die Wertverhältnisse am 1. Januar 2022 festgeschrieben. Auf Basis dieser Werte wird die neue Grundsteuer berechnet und gilt dann erstmals ab 2025.

Wie funktioniert die neue Grundsteuer?

Die Festsetzung verläuft in drei Schritten. Zunächst erfolgt die Feststellung des neuen Grundsteuerwerts auf Grundlage der Wertverhältnisse am 1. Januar 2022 durch das Finanzamt. Im nächsten Schritt wird die neue Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert angewendet. Zu diesem Zweck erteilt das Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid. Da sich gegenüber der bisherigen Rechtslage deutlich höhere Grundsteuerwerte ergeben werden, wurde die Steuermesszahl auf 0,34 Promille abgesenkt. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl nur 0,31 Promille. Zum Schluss wird der Grundsteuerbescheid 2025 erteilt. Dies geschieht durch die Gemeinden, nachdem der Hebesatz bekanntgemacht und mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wurde.

Welche Erklärung muss beim Finanzamt abgegeben werden?

Damit das Finanzamt den Grundsteuerwert festsetzen kann, haben alle Grundstückseigentümer für jedes Grundstück in der Zeit vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung auf den 1. Januar 2022 abzugeben. Die Abgabepflicht besteht auch, wenn das Finanzamt den Eigentümer nicht persönlich anschreibt, sondern durch öffentliche Bekanntmachung zur Erledigung auffordert (so zum Beispiel im Land Berlin).

Wie die Bewertung funktioniert und was für bebaute und unbebaute Grundstücke gilt, können Sie gern detailliert auf weberbank.de im Bereich Immobilien nachlesen.

Da die hebeberechtigten Gemeinden erst im Jahr 2024 auf Basis der dann vorliegenden Datenlage zur Neubewertung über eine Anpassung der Hebesätze entscheiden, werden die Grundsteuerbescheide frühestens in zwei Jahren versendet. Die individuell auf ein Grundstück entfallende Grundsteuer lässt sich damit heute leider noch nicht berechnen. Erklärtes Ziel ist eine „Aufkommensneutralität“. Da dies summarisch zu verstehen ist, wird es Grundstücke geben, deren Steuerbelastung sinkt, bei anderen wird sie jedoch höher ausfallen als bisher. Betroffen dürften hiervon vor allem Altbauten in guter Wohnlage sein. Was einfach klingt, kann also im Einzelfall sehr kompliziert sein. Zwar kann jeder über das ELSTER-Portal die Feststellungserklärung selbst erstellen und an die Finanzverwaltung übermitteln, gleichwohl empfiehlt es sich, in Zweifelsfragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Michael von Arps-Aubert, Steuerberater und Fachberater für internationales Steuerrecht

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