Wie ist es um den Berliner Immobilienmarkt bestellt? Und: Wann und für wen lohnt sich eine Investition in eine Immobilie überhaupt?

Text: Gründerszene, Fotos: Eyeem / Bild Martin Klatt: Fotostudio Charlottenburg

Immobilieneigentümer sein – mitunter ein kühnes Unterfangen
Um für sein Alter vorzusorgen oder Vermögensaufbau zu betreiben, entscheiden sich viele für das Dasein als Immobilieneigentümer. Doch obwohl mehr als die Hälfte aller Deutschen eine Immobilie besitzen, muss dieser Schritt wohlüberlegt sein – denn für genügend Hürden ist gesorgt.  Martin Klatt ist Immobilienexperte bei der Weberbank, einer der renommiertesten Privatbanken Deutschlands. Im Gespräch erklärt er, wann es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen, wie sich der Immobilienmarkt in Berlin entwickelt und welche Faktoren bei der Bewertung eine entscheidende Rolle spielen.

Herr Klatt, die Immobilienpreise in Berlin sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Ist es trotzdem sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu kaufen?

„So pauschal kann man das nicht wirklich sagen. Entscheidend ist die Betrachtung der individuellen Situation des Kunden. Wie sieht die Gesamtvermögenssituation aus? Soll die Immobilie für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage gekauft werden? Wenn Letzteres der Fall ist, müssen auch die mit der Anlage verbundenen Ziele geklärt werden, also: Geht es um ein langfristiges Investment zum Aufbau einer Altersvorsorge oder um eine kurzfristige Spekulation? Grundsätzlich sind Immobilieninvestitionen aber nach wie vor sinnvoll. Dafür spricht nicht nur der Mangel an attraktiven Anlagealternativen, sondern auch das niedrige Zinsniveau und der stark nachgefragte Substanzwert. Allerdings sollten die mit der Immobilie verbundenen Pflichten nicht außer Acht gelassen werden.”

Wie wird sich der Immobilienmarkt in Berlin in den kommenden zehn Jahren entwickeln?

„Ich gehe davon aus, dass sich der Berliner Immobilienmarkt weiterhin positiv entwickeln wird – auch im europäischen Vergleich. Aber allem Optimismus zum Trotz, muss auch gesagt werden, dass sich die überdurchschnittliche Dynamik der Wertzuwächse der letzten Jahre aus unserer Sicht nicht fortsetzen wird. Besondere Risiken, die Immobilien als Kapitalanlage in Zukunft tendenziell gefährlich werden könnten, sind die Abschwächung der Zuwanderung, steigende Zinsen sowie die Verschärfung der Mietpreisbremse. Davon sollte man sich allerdings nicht abschrecken lassen – Immobilien eignen sich auch weiterhin als Kapitalanlage. Eine intensive Prüfung des Objektes auf Herz und Nieren ist aber wichtiger denn je.”

Welche konkreten Vorteile können Immobilieneigner ausschöpfen?

„Für Eigennutzer liegen die Vorteile sicherlich auf der Hand: Man kann im Alter mietfrei wohnen und vermeidet das Risiko steigenden Miete ausgesetzt zu sein. Unter gewissen Voraussetzungen besteht zudem ein Anspruch auf staatliche Förderung, wie beispielsweise durch das neu eingeführte Baukindergeld. Auch nicht zu verachten ist, dass das Wohnen in den eigenen vier Wänden das eigene Wohlgefühl deutlich erhöht. Doch auch für Kapitalanleger stellen Immobilien eine gute Investitionsmöglichkeit dar. In nachgefragten Lagen ist ein kontinuierliches Wertsteigerungspotenzial gegeben und die Immobilie ist ein solider Inflationsschutz. Zudem sind die steuerlichen Vorteile nicht zu verachten: Die Wertsteigerungen einer Immobilie sind nach aktueller Rechtslage bei deren Veräußerung nach zehn Jahren steuerfrei – wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird. Hinzu kommt außerdem, dass Abschreibungen und Aufwendungen, wie beispielsweise Finanzierungszinsen und Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden können.”

Überlegt man, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, sollte man sich im Voraus einige Fragen stellen. Welche sind das Ihrer Meinung nach?

„Im Vorhinein sollte geklärt werden, welche Rechte und Pflichten mit einer Immobilie als Kapitalanlage verbunden sind – insbesondere bei Eigentumswohnungen. Weitere essentielle Fragen, die man sich stellen sollte, sind: Welche rechtlichen Rahmenbedingungen muss ich beachten? Wer kümmert sich um die Verwaltung und Bewirtschaftung der Immobilie? Und welche konkreten Risiken gehe ich mit dem Immobilienkauf ein? Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Mietnomaden sind nur zwei von allerlei Problemen, mit denen man im schlimmsten Fall rechnen muss.“

Welche Faktoren spielen eine entscheidende Rolle bei der Bewertung der Immobilie?

„Wenn es um die Beurteilung der Immobilie geht, gilt vor allem: Lage, Lage, Lage. Die Attraktivität des Standortes ist entscheidend, wenn es um das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie geht. Als künftiger Immobilieneigentümer eines Mehrfamilienhauses beispielsweise sollte man auch immer einen Blick in die Glaskugel wagen. Besteht Ausbaupotenzial? Wie ist es zum Beispiel um einen Dachgeschossausbau bestellt? Ist ein Neubau auf dem Grundstück möglich? Auch die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt sollte man im Auge behalten, um die zukünftige Nachfrage abschätzen zu können. Außerdem spielt natürlich die Qualität, also der bauliche Zustand, der Immobilie eine enorm wichtige Rolle. Wenig überraschend sind weitere entscheidende Faktoren wie zum Beispiel der Preis der Immobilie sowie die zukünftigen Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Letztendlich sei gesagt, dass auch die aktuellen Mieter beziehungsweise die aktuelle Mieterstruktur in die Bewertung mit einfließen sollte – ebenso wie die Drittverwendungsfähigkeit. Das heißt: Handelt es sich um eine spezielle Immobilie, die nur auf einen einzigen Mieter zugeschnitten ist oder findet man auch andere Mieter dafür?”

Der Kauf einer Immobilie ist also eine wirkliche Mammutaufgabe und erfordert Beratung von Experten. Wie unterstützt die Weberbank ihre Kunden bei Investitionsprojekten dieser Art?

„Die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie als Kapitalanlage erfordert ein ausführliches, persönliches und vor allem individuelles Gespräch zu den Wünschen und Zielen. Damit beginnt auch unsere Beratung, ehe wir im Anschluss den bestehenden Immobilienbestand analysieren. Bei Kauf und Verkauf werden unsere Kunden außerdem nicht nur von uns bei der Weberbank, sondern auch unseren exzellenten Netzwerkpartner begleitet – von Architekten über Gutachter und Hausverwalter bis hin zu Energieberatern, Rechtsanwälten und Notaren.”

Dieser Artikel ist zuerst bei gruenderszene.de erschienen.